Il existe deux grandes familles de terrains à batir :
les terrains individuels (on dit parfois diffus) ou les terrains groupés (en lotissement ou ZAC).

• Le terrain individuel
  Il s’agit bien souvent d’un terrain mis en vente par un particulier et qui est parfois issu d’une division d’une plus grande parcelle. Les avantages du terrain isolé sont que l’environnement est presque toujours déjà figé et que les règles de construction à respecter sont seulement celles du PLU (ou carte communale). L’ inconvénient majeur de ce type de terrain est qu’il n’est parfois pas viabilisé, c’est à dire qu’il n’est pas raccordé aux réseaux de gaz, d’éléctricité, téléphone, télévision, eaux usées et eaux pluviales de la commune. Ces travaux de raccordement seront donc à votre charge.
  Attention, la facture atteind vite 7 à 10 000 € minimum et peut facilement augmenter si les réseaux sont loins.
  Avant de vous engager pour ce type de terrain, nous vous conseillons d’en vérifier la constructibilité en demandant le Certificat d’Urbanisme, et de vous renseigner auprès des concessionnaires du coût de la viabilisation de votre terrain (ENEDIS, GRDF, Assainissement Eaux usées et Eaux Pluviales, Réseau Telecom, Compagnie Eaux …)
• Le terrain en lotissement
  Tout terrain en lotissement ou en ZAC est presque obligatoirement viabilisé (minimum : eau potable, électricité, téléphone). Suivant les opérations, vous pouvez avoir le raccordement à l’égoût eaux usées, un réseau d’eaux pluviales, l’électricité, le gaz, l’ADSL, la télévision collective, etc.
  L’inconvénient du lotissement est que les règles de construction y sont parfois plus sévères que pour du diffus. Le règlement du lotissement fixe des contraintes supplémentaires en matière de hauteur, de superficie, de nature de matériaux…, le tout dans un souci de donner une uniformité à toutes les constructions.
  Par ailleurs, vous avez l’assurance qu’il s’agit bien d’un terrain constructible spécialement aménagé pour y accueillir des habitations.

Quel que soit le type de terrain que vous choisirez, prenez le temps de la réflexion, d’analyser tous les documents que l’on vous remet.
N’oubliez pas de passer au service de l’urbanisme de la mairie pour vous assurer qu’il n’y a pas de problème, qu’il n’y a pas dans les environs de projet d’aéroport ou tout autre futur aménagement qui pourrait, à plus ou moins long terme, vous faire regretter d’être allé un peu vite. Si vous n’avez pas tous les renseignements avant de signer la promesse de vente, sachez que vous pouvez signer cette dernière sous réserve, par exemple, de la constructibilité du terrain…

Pour vous assurer que le terrain que vous convoitez est bien constructible, vous devez vous rendre à la mairie de la commune où se trouve le terrain pour y consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) .
Ce document est fondamental. Il donne un découpage de la commune en différentes zones selon leur affectation ( zone urbaine, zone industrielle, zone agricole…) et précise les qualités que doit avoir un terrain pour être constructible en fonction de la zone dans laquelle il se trouve. Vous pouvez en obtenir une copie.
En cas de terrain isolé, déposez en mairie une demande de Certificat d’Urbanisme (CU) afin de connaître la constructibilité. La réponse vous sera donnée dans un délai de 2 mois à partir de la date de dépôt.
Attention si le vendeur a déjà ce document, vérifiez la date de validité du CU.
Les règles énoncées dans le CU sont valables 18 mois à compter de son obtention (renouvelable 1 an). Auterment dit, pendant la durée de validité, vous êtes à priori certain d’obtenir votre permis de construire. Car n’oubliez pas que même si votre terrain est constructible, vous serez tenu de demander ce permis.

Une fois tous les renseignements pris, vous êtes en mesure de prendre votre décision.
L’ achat d’un terrain se déroule en deux étapes.

La promesse de vente (ou le compromis de vente) et l’acte de vente signé devant notaire.

• Signer une promesse de vente ou un compromis de vente
  Dans une promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage à vous vendre son terrain et équipements moyennant un prix donné et cela pendant un délai fixé. Autrement dit, tant que le délai qui vous est imparti pour vous porter acquéreur n’est pas expiré, le propriétaire ne peut pas céder son bien à quelqu’un d’autre. En contrepartie, vous versez une indemnité d’immobilisation, en principe égale à 10% du prix de vente ou 5% maximum en lotissment(le solde devant être versé le jour de l’acte définitif). Vous pouvez demander à insérer dans ce contrat des clauses suspensives conditionnant la réalisation de la vente à l’obtention des prêts et du permis de construire ou, au moins, d’un certificat d’urbanisme opérationnel qui garantit la constructibilité du terrain pendant 18 mois.
  Vous pouvez signer cette promesse devant notaire ou sous-seing privé, c’est à dire entre vous et le vendeur avec l’aide de votre agence. Dans ce dernier cas, la promesse doit être enregistrée dans les dix jours de sa signature à la recette des impôts de votre domicile ou de celui du vendeur.L’omission de cette formalité entraîne la nullité de la promesse. Une fois celle-ci enregistrée, un exemplaire et le virement de 5 ou 10% doivent être remis au notaire qui sera chargé de la vente. A l’issue du délai indiqué dans la promesse, vous pouvez soit lever l’option, c’est à dire réitérer votre volonté d’acquérir, soit renoncer. Dans cette dernière hypothèse, la promesse s’annule d’elle-même et vous perdez votre indemnité d’immobilisation sauf si votre renonciation émane d’une condition suspensive qui ne s’est pas réalisée (non-obtention du CU, du permis de construire, refus de prêt).
  Si vous avez tous les documents pour pouvoir acheter, il ne vous reste plus qu’à passer devant le notaire pour signer l’acte définitif.
  

• L’acte définitif
  Vous passez chez le notaire généralement pour signer l’acte définitif entre trois et neuf mois après la signature de la promesse de vente selon qu’un permis de construire ait été demandé ou pas. Vous versez alors le solde du prix et les frais engendrés par cette acquisition.
  L’indemnité d’immobilisation que vous avez versée lors de la promesse de vente s’impute sur le prix de vente.

Les frais de notaire recouvrent toutes les sommes versées par l’acquéreur au notaire à l’occasion de l’acquisition d’un terrain.
Lors de la signature, le notaire demande à l’acquéreur une provision sur les frais qu’il aura à engager et qu’il ne peut évaluer de manière exacte ( coût des renseignements hypothécaires, frais divers…).
Les formalités de signatures achevées, le notaire adresse au nouveau propriétaire son titre de propriété et un décompte détaillé de ses frais.
Rappelons que la rémunération du notaire est fixée par décret. Aussi, quel que soit le notaire, le prix à payer sera toujours le même.

Les émoluments
Ils rémunèrent la rédaction de l’acte, l’exécution de formalités règlementaires, frais de transactions….Leurs montants sont définit par un tarif national et se calculent sur la base de taux dégressifs en fonction du prix du bien (environ 1.5%).

Quant aux émoluments dits de formalité, ils sont les mêmes que pour l’achat d’un logement. Ils varient en fonction des différentes démarches accomplies par le notaire et se situent aux environs de 450 €. Il s’agira par exemple de demandes d’actes de l’état civil, de demandes d’extrait cadastraux…

A tout cela, s’ajoute les droits fiscaux. La Loi de finances pour 1999 a modifié la fiscalité applicable aux acquisitions de terrains à bâtir. En effet, depuis le 22 Octobre 1998, l’acquisition de terrains à bâtir en vue d’y faire construire un immeuble d’habitation est exonérée du paiement de la TVA immobilière dont le taux était de 20.6%. En remplacement, les acquéreurs de terrains à bâtir sont redevables d’un droit d’enregistrement de 5.80% (4.50% de taxe départementale, 1.20% de taxe communale et de taxe nationale de 2,37% de la part départementale) sauf pour les départements de L’Indre (36) de l’Isère (38) du Morbihan (56) et de Mayotte (976)auquel il faut ajouter la contribution de sécurité immobilière de 0,10% soit au total 5,89% hors rémunération du notaire.

Notons que dans certains cas particuliers, les terrains peuvent être vendus en régime TVA. Ils bénéficieront dans ce cas de frais de notaires dits réduits. Les droits dont de 0,715% du prix H.T. (Taxe de la publicité foncière)+émoluments du notaire, soit au total de 2 à 3% du prix de vente TTC.

On l’oublie trop souvent. Il n’y pas que le prix du terrain, les frais de notaire et le prix de la construction.
De nombreuses taxes pour le département, la commune, la région sont à prévoir dans votre budget.
Ce sont des taxes liées aux autorisations de construire.

La Taxe d’Aménagement TA au profit de la commune (taux de 1 à 5 et jusqu’à 20% dans certains secteurs), du département (2,5%) et de la région (1%).

La Taxe de raccordement à l’égout TRE ou Participation à l’assainissement collectif PAC

Toutes ces taxes sont à payer au comptable du Trésor ou au concessionnaire de l’assainissment dont dépend le lieu de construction dès qu’il y a création de Surface de Plancher (SDP).

Le montant des taxes varie en fonction :

De la Surface de Plancher Taxable
La SDP est égale à la somme des surfaces de chaque niveau, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, de laquelle sont déduites les parties des combles et sous-sols d’une hauteur inférieure à 1.80m. Les garages, les sous-sols enterrés et non éclairés, les places de stationnement extérieurs, les piscines, les panneaux solaires sont également taxés.

De la commune.
Le conseil Municipal de chaque commune fixe son taux.

Du mode de financement
La valeur forfaitaire/m² prise pour le calcul de ces taxes est égale en 2022 à:

929€/m² en IdF
820€/m² € hors IdF
Un abattement de 50 % est consenti pour les premiers 100 m² de SDP et une exonération totale pour les bénéficiaires de prêt aidés (PTZ+) au-delà des 100 m² de SDP.
Une exonération totale est possible en ZAC si délibération de conseil municipal, en périmètre d’une projet Urbain Partenarial (PUP), en cas de reconstruction en cas de sinistre, etc.
Le recouvrement de la TA se fera en deux échéances à 12 et 24 mois à compter de la date d’obtention du permis de construire. Le recouvrement sera réalisé en une seule échéance si le montant de la taxe est inférieur à 1500 €.

Par ailleurs, vous pouvez bénéficier d’une exonération de paiement de la taxe foncière pendant deux ans pour toute nouvelle construction, sauf délibération contraire du conseil municipal de la commune concernée (se renseigner en mairie).

Vous n’êtes pas libre de construire sur la totalité du terrain. Des règles sont établies afin de respecter la destination de la zone du PLU  ( lotissement, centre ville, zone industrielle…). C’est le Plan Local d’Urbanisme qui vous donne le cadre de constructibilité. Il fixe parfois des emprises au sol, des hauteurs limites, des marges d’isolement, etc.

Afin de déterminer exactement le nombre de mètres carrés maximum que vous serez autorisé à construire, il vous faut connaitre la superficie exacte de votre terrain.
Au même titre que la surface cadastrale, la surface mentionnée sur un titre de propriété est rarement une surface exacte.
Pour être exacte, la surface doit être arpentée par un Géomètre-Expert.
Cela veut dire que seul un Géomètre-Expert peut donner la surface d’un terrain. Il établit alors un plan de bornage qui donne toutes les dimensions du terrain, ses servitudes dont il est grévé, la position des bornes, la mitoyenneté des limites…
Pour être certain de connaître les limites du terrain que vous allez acheter, nous vous conseillons de faire établir le plan de bornage du terrain par un géomètre expert. Ce bornage est obligatoire en cas de division.

Afin de contrôler l’architecture et la densité urbaine, les pouvoirs publics ont mis en place une étape incontournable dans la démarche de construire : La demande de permis de construire.

En effet, en fonction de la situation géographique de votre terrain, les règles imposées par le PLU et autres réglementations limitent vos droits à construire et l’aspect de votre construction. Il vous est donc nécessaire de soumettre votre projet de construction au service d’urbanisme de la Mairie concernée et d’y retirer le formulaire de demande de permis.
A ce formulaire, vous devrez joindre des pièces indispensables pour l’appréciation de votre projet : Le plan cadastrale, Le plan de masse des constructions, un volet paysager, l’autorisation de défrichement……

La durée d’instruction est généralement de l’ordre de 2 mois mais ce délai peut monter jusqu’à 6 mois si vous êtes situés en zone sensible. L’instruction est faite au nom du maire de la commune par son service d’urbanisme (ou celui de l’intercommunalité).

Dès l’obtention du permis de construire, un panneau comportant des mentions obligatoires (propriétaire, SDP, constructeur, n° de permis…) doit être affiché sur le chantier et cela pendant toute sa durée. Les travaux doivent commencé dans un délai maximum de trois ans et ne pas être interompus pendant plus d’un an, sinon il vous faudra redemander un nouveau permis.